對投資人而言，經(jīng)常會面臨預(yù)算不足導(dǎo)致投資回報率低于最初的預(yù)期，進(jìn)而出現(xiàn)資不抵債的窘?jīng)r。很多實例表明，預(yù)算不足還會導(dǎo)致建設(shè)期延長、工程質(zhì)量低下，所有這些都會進(jìn)一步加劇不良資產(chǎn)的生出，最終導(dǎo)致財務(wù)困境。

      按照現(xiàn)時行業(yè)內(nèi)的常見做法，即設(shè)計完成前就開始動工，“成本超支”的問題只是在施工過程的后期才會出現(xiàn)，而事實是，大部分成本已經(jīng)投入到已興建的工程中。這種“后知后覺”通常會導(dǎo)致室內(nèi)空間的匆忙再規(guī)劃再設(shè)計、工期延誤、精裝施工單位因缺少深化設(shè)計圖紙而被迫閑置、購買不合格的工程材料，以及最重要的是，以不可持續(xù)的速度將工程委托給不合格的承包商。硬件條件不佳不僅會影響客人的入住體驗和酒店的收入，還會將酒店的能源賬單和維護(hù)成本推高至不可持續(xù)的水平。

      許多調(diào)查還揭示酒店規(guī)劃不足將會產(chǎn)生另一個隱藏成本。通常情況下，最初的市場可行性調(diào)研與其收入組合建議，和實際功能布局設(shè)計之間存在脫節(jié)。這里有一個誤區(qū)，投資者認(rèn)為可以通過縮小真正創(chuàng)收區(qū)域（如會議室）的面積或功能來達(dá)到削減成本的目的，而其他非創(chuàng)收或低創(chuàng)收區(qū)域（如餐飲）又被過度設(shè)計，如此一來運(yùn)營成本只會隨即飆升，就像投資成本一樣。

      不得不知道的知識點(diǎn)：

      在酒店總造價不變的情況下，不同于每個房間的成本（標(biāo)準(zhǔn)客房模塊），每把鑰匙的成本將取決于套房與客房的比例。根據(jù)客房數(shù)量，餐飲和公區(qū)的大小、地形、當(dāng)?shù)氐囊?guī)章制度及土壤條件等因素的影響，每間客房的造價浮動最高可達(dá)30%。70%的建造成本是投入到總建筑面積內(nèi)，因此概念設(shè)計定稿后將無法再降低成本。

      那么有人可能會問，為什么這么多酒店的規(guī)劃和設(shè)計都是基于一個簡單而錯誤的原則，即每把鑰匙的成本，而這一原則既沒有得到任何人的認(rèn)可，也沒有得到任何技術(shù)可行性研究的證實？答案其實很簡單，如果酒店運(yùn)營者足夠早的介入，其技術(shù)服務(wù)團(tuán)隊就可以提醒業(yè)主注意過度建造的風(fēng)險。然而，運(yùn)營者把太多的注意力放在GOP（毛利）上，而業(yè)主則更多的關(guān)注ROE（凈資產(chǎn)收益率），一家高檔的特色餐廳可能會略微改善GOP和酒店品牌，但卻會損害ROE。

      酒店開發(fā)本質(zhì)上是很復(fù)雜的，需要扎實的專業(yè)知識，尤其是在規(guī)劃和開發(fā)的早期階段，缺乏這方面的知識肯定會走向成本超支，最終導(dǎo)致項目的財務(wù)回報不佳?？紤]到這一點(diǎn)，這里為尚在項目發(fā)展初期的酒店投資者提供幾點(diǎn)建議，主要為了達(dá)到四個目的：

      確認(rèn)市場可行性調(diào)研報告中設(shè)想的酒店方案的技術(shù)可行性，并確保其成本符合商業(yè)計劃ROI（投資回報率）目標(biāo)。

      聘請合適的顧問團(tuán)隊參與酒店的設(shè)計。

      主導(dǎo)概念設(shè)計階段的一切工作，確保該酒店不僅在成本和創(chuàng)收區(qū)域滿足商業(yè)投資的所有目標(biāo)，并且要以更好的客戶體驗和更高的RevPAR（平均客房收益）超過市場上的競爭對手。

      準(zhǔn)備一份項目執(zhí)行計劃書作為成本、時間表和質(zhì)量的參考標(biāo)準(zhǔn)基線。

      酒店投資少則三年五載，多則長達(dá)數(shù)十年，長線投資盈利與否必然涉及諸多因素影響，然而，其實從設(shè)計之初就已決定其未來的“命運(yùn)走勢”。因此，如果投資人以為地理位置好、噱頭夠、后期宣傳再加把油，就可以在項目建設(shè)期睜一只眼閉一只眼的話，那么可能一個不小心，手上的資本就容易變成炮灰了。